Viager

L'avant contrat et l'acte de vente du viager

   

L'avant-contrat et l'acte de vente

En général ce sont des formalités assez simples, car elles sont définies entre les deux parties. Mais pour l'avant-contrat c'est beaucoup moins évident car lors de la signature de celui-ci, il constitue un contrat proprement dit et est sujet à des obligations. L'avant contrat n'est pas obligatoire légalement parlant parce que le crédirentier autrement dit l'acheteur ne possède pas tous les éléments tels que les droits de préemption, etc

Il est conseillé de faire appel à un notaire pour rédiger cet acte au vu de la complexité de cet engagement. A la signature de votre contrat définitif et officiel celui-ci restera identique à votre avant-contrat.

L'acheteur s'il n'est pas un professionnel dispose malgré tout d'un délai de rétractation de sept jours pour résilier le contrat et devra en informer le vendeur par lettre AR ou bien par l'intermédiaire d'un huissier.

Petites précisions, le vendeur (particulier) ne peut en aucun cas réclamer le versement d'un accompte tant que le délai de rétractation n'est pas échu, par contre s'il s'agit d'un vendeur professionnel et que le bien à acquérir est une habitation neuve ou presque terminée, il peut prétendre au versement d'une provision, mais si l'acquéreur se retire de la vente, il devra récupérer toutes les sommes versées dans un délai de trois semaines.

Certaines clauses peuvent être rédigées dans l'avant-contrat permettant d'annuler tout contrat définitif.
Les clauses de dédit font parties intégrante du compromis de vente.

L'acheteur devra verser des arrhes mais s'il renonce à la vente ne pourra pas récupérer la somme versée, par contre le vendeur devra en payer le double s'il se rétracte.

Il existe aussi des clauses dites résolutoire. Si l'acheteur n'effectue plus le versement de la rente, l'acheteur engagera l'annulation de la vente et récupérera son bien, sans devoir rembourser les loyers versés.

Une des clauses suspensives obligatoire est que si l'acheteur doit effectuer un prêt auprès de sa banque et que celui-ci est refusé dans le délai accordé, le contrat est alors annulé et il pourra récupérer les arrhes versées.

La délibération des autres clauses suspensives seront prises par les deux parties.

Quels sont les risques ?
Si la vente est effectuée à un commerçant ou une personne en profession libérale et que celle-ci soit mis en faillite, le code du commerce (Article L.621-40) qui régit la liquidation des biens s'applique et la clause de sureté contenue dans l'acte, dite "clause résolutoire" devient alors inapplicable.

La vente en viager peut s'effectuer sur une personne ou sur deux s'il s'agit d'un couple.
Au décès d'un époux le versement de la rente continue.

Si le vendeur venait à décéder dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente sera alors caduque.

Quelques articles concernant la vente en viager

Article 1964 : Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.

Article 1975 : Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Article 1978 : Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.

Article 1979 : Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.


LE VIAGER PAS A PAS


L'ANNUAIRE DU VIAGER

 

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